02 mai 2008
La crise de l’immobilier américain s’aggrave, par Paul Jorion
La crise de l’immobilier américain s’aggrave, par Paul Jorion
posté par flo
1er mai 2008On trouve aujourd’hui chaque jour dans la presse américaine, des déclarations faites ici et là annonçant, sonnez clairons, résonnez trompettes, que la crise financière touche à sa fin. Aucun de ces optimistes n’est très connu, ce qui permet aux Stiglitz, Krugman, Warren Buffet, John Mauldin ou Bill Gross de PIMCO, de s’interroger : « Qui sont donc ces zozos ? » Sont-ils payés pour le faire ? Ou bien comptent-ils sur l’originalité de leurs propos pour leur assurer une renommée ?
Il y a deux dimensions à la crise : la catastrophe immobilière et la crise de confiance au sein du monde financier. A mon avis, les annonceurs de bonnes nouvelles travaillent au corps la confiance, en espérant que si elle se rétablit grâce à ce traitement musclé, la catastrophe immobilière ira du coup beaucoup mieux elle aussi. C’est ce qu’on appelle : « traiter le symptôme ». Ça n’a bien entendu jamais aucun impact sur la maladie elle-même, m’enfin ça ne peut pas faire de tort au moral.
Alors, comment se porte la catastrophe immobilière aux États-Unis ? Ça fait un moment que je ne vous en ai pas parlé mais ça ne l’a pas beaucoup gênée : elle croît chaque jour en vigueur. Le petit diagramme ci-dessous a paru dans le Wall Street Journal ce matin.
Il représente l’indice Case-Shiller : l’appréciation de l’immobilier résidentiel dans les 20 principales métropoles des États-Unis. Comme on le voit, le prix des maisons poursuit inexorablement son plongeon et sa chute va même en s’accélérant. Le chiffre le plus récemment publié : celui du mois de février, est de -12,7 %, représentant la dépréciation au cours de l’année qui précède. La dépréciation totale du parc immobilier résidentiel américain, depuis le sommet atteint en juillet 2006, est de 14,8 %. La chute constatée au cours des derniers trois mois correspond à une dépréciation annuelle de -25 %.
Au vu de la courbe, les acheteurs potentiels préfèrent bien entendu attendre : le nombre d’Américains qui déclarent vouloir acheter une maison dans les six mois à venir n’arrête pas de décliner : il est passé de mars à avril de 3,4 % à 2,4 %, ce dernier chiffre étant à peine supérieur à 2,3 %, le taux le plus faible jamais enregistré et qui date de février 1983, au plein cœur d’une période d’inflation galopante.
La chute des prix reflète bien entendu le nombre toujours croissant de résidences mises en vente, conséquence des défauts toujours plus nombreux parmi les consommateurs ayant contracté des prêts hypothécaires. J’ai affirmé depuis le début (eh oui ! trois ans déjà) qu’il s’agirait d’une crise de l’immobilier résidentiel américain dans son ensemble et non des seuls subprime, mais commençons par eux puisqu’ils constituent la partie la plus visible et la plus spectaculaire de la crise actuelle. Le nombre des subprimes accusant un retard de paiement de plus de 60 jours frise désormais les 40 %. Countrywide, bientôt absorbé par Bank of America, mais jusqu’ici toujours le premier établissement de financement de crédits au logement aux États-Unis, a annoncé il y a quelques jours que 35,9 % de ses prêts subprime sont dans ce cas : une augmentation de 2,3 % en un trimestre. Pour les prêts prime dans le portefeuille de Countrywide, le taux de défaut est passé, entre le quatrième trimestre 2007 et le premier trimestre 2008, de 5,76 % à 6,48 %.
Les prêts Pay Option ARM, sont eux aussi en pleine déconfiture, Countrywide annonçait mardi que, pour ceux qu’elle détient dans son portefeuille, 9,4 % d’entre eux étaient en retard de paiement de plus de 90 jours ; le chiffre n’était que de 1 % il y a un an et il avait grimpé à 5,7% en décembre dernier. L’accélération est spectaculaire mais ne surprend pas si l’on pense à la finalité de ces prêts : permettre aux riches de se payer des logements bien au-delà de leurs moyens. Les Pay Option ARM leur ont offert le luxe de se comporter comme s’ils étaient pauvres : en remettant à plus tard la question importune du remboursement du principal, et en ne versant que des mensualités d’un montant moindre que les intérêts dus [1].
A ceux qui sont assis là, à se demander si la fin de la crise financière est pour mai ou pour juin - et qu’ils soient payés ou non pour se poser la question - je recommanderais de repasser voir... dans un an ou deux.
Paul Jorion, sociologue et anthropologue, a travaillé durant les dix dernières années dans le milieu bancaire américain en tant que spécialiste de la formation des prix. Il a publié récemment Vers la crise du capitalisme américain ? (La Découverte : 2007).
sc:http://contreinfo.info/article.php3?id_article=1945
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01 mai 2008
USA - Hausse de 37% des défauts sur crédits immobiliers en mars
dictat
NEW YORK, 30 avril (Reuters) - Les défauts sur crédits immobiliers assurés dans le privé ont grimpé de 37,2% en mars aux États-Unis, un nombre croissant de propriétaires ne parvenant pas à rembourser dans les temps leurs emprunts logement.
La Mortgage Insurance Cos of America a précisé mercredi que 58.131 emprunteurs assurés accusaient un retard de 60 jours sur leurs échéances au mois de mars, un nombre en hausse par rapport au même mois de l'an dernier mais en baisse de 4,8% par rapport aux 60.911 de février 2008.
Le nombre de défauts en mars est inférieur à 60.000 pour la première fois depuis quatre mois.
Si les derniers chiffres montrent que les États-Unis sont toujours en pleine crise immobilière, la MICA dit observer des signes de stabilisation selon lesquelles davantage d'emprunteurs commencent maintenant à surmonter leurs difficultés
25 mars 2008
ptssssssssss
Pas besoin de commentaire je crois
24 mars 2008
USA: le marché de l'immobilier donne de timides signes d'amélioration
USA: le marché de l'immobilier donne de timides signes d'amélioration
Les reventes de logements ont enregistré une hausse inattendue en février aux Etats-Unis en raison d'une baisse très forte des prix, un premier signe d'amélioration pour le marché de l'immobilier que les autorités ont essayé de soutenir avec de nouvelles mesures.
Les reventes de logements ont progressé de 2,9% en février par rapport à janvier pour s'établir à 5,03 millions (en rythme annuel), a indiqué lundi le groupement national des agents immobiliers (NAR).
C'est la plus forte hausse enregistrée en un an, et une bonne surprise pour les analystes qui tablaient sur 4,86 millions de reventes seulement.
pour faire suite a mon AT http://forcast.canalblog.com/archives/2008/03/22/8420724.html#trackbacks
sur le secteur anonciateur du rebond actuel:
Une fois de plus, il ne faut pas confondre un modeste rebond en volume de ventes avec l'imminence d'un rebond des prix de vente.
Tant que les actions sont encore à des sommets historiques et que le volume des ventes est proche de creux historique, les prix peuvent continuer de baisser.
22 mars 2008
La Californie plonge dans la récession
lupus
La Californie plonge 09:11 22/03/08
dans la récession le figaro
G. Q.
21/03/2008
Le grand État de la côte Ouest a enregistré en 2007 près d'un demi-million de saisies-arrêts immobilières.
Confronté à une crise d'une exceptionnelle gravité, le premier État américain subit le plus fort ralentissement économique du pays.
Il Y A un an seulement, la ResMAE Mortgage Corp., une banque californienne moyenne, inaugurait la première faillite de l'immobilier. Aujourd'hui, la Californie, l'État le plus dynamique et le plus peuplé d'Amérique, affronte une profonde crise économique.
Selon une enquête de Bloomberg, il pourrait voir son produit intérieur brut (PIB) reculer de 1,5 % en rythme annuel au premier semestre, soit le recul le plus fort de tous les États-Unis. Face à une telle perte de revenu, la capitale de l'État, Sacramento, pourrait supprimer une première vague de 600 emplois de fonctionnaires municipaux. Aucun budget ne serait épargné, pas même ceux de la police ou des pompiers.
Pionnière dans le développement des supbrime, ces crédits immobiliers à haut risque, la Californie en paie aujourd'hui les excès. Le grand État de la côte Ouest a enregistré l'année dernière près d'un demi-million de saisies-arrêts immobilières, un record outre-Atlantique. À Sacramento, la moitié des appartements à vendre a été mise aux enchères à la suite de saisies immobilières. Ces braderies ont provoqué une chute record des prix immobiliers au quatrième trimestre, selon des données rassemblées par RealtyTrac Inc. et de l'Office fédéral de supervision des entreprises de l'immobilier, basé à Washington, citées par Bloomberg.
En réaction à la montée des impayés et des faillites bancaires, le crédit immobilier est devenu rare et cher. Les ventes de maisons sont en chute libre. En Californie, elles se sont effondrées de 30 % en janvier par rapport à il y a un an.
Villes au bord de la faillite
Cet effondrement a provoqué une baisse de 22 % du prix médian de l'immobilier ancien, selon l'Association californienne des promoteurs, citée par l'agence Bloomberg. Ce qui fait qu'au rythme actuel de commercialisation le temps nécessaire pour vendre le stock de maisons neuves sur le marché a plus que doublé pour atteindre 17 mois en janvier.
Cette chute des transactions immobilières met à rude épreuve les finances de l'État et des municipalités. Les droits de mutation qui avaient augmenté de 40 % en dollars constants entre 2002 et 2007 grâce à l'envolée de la pierre retombent. De même que les impôts fonciers indexés sur le prix de l'immobilier. D'où la mise au régime forcé des collectivités locales. Les premiers budgets touchés sont les moins sensibles, comme ceux des bibliothèques ou des jardins publics. Mais pour certaines agglomérations peu riches, comme Vallejo, cité-dortoir de 120 000 habitants située près de San Francisco, les baisses de recettes les ont poussées au bord de la faillite. D'où les pertes d'emplois dans la fonction publique. Mais le secteur privé est aussi touché, avec en priorité le secteur des services financiers qui a perdu 63 400 emplois depuis début 2006, dont 31 000 l'année dernière en raison de la faillite de banques de l'immobilier dont la moitié se trouve en Californie. Le secteur de la construction a lui aussi payé un lourd tribut avec 56 000 pertes d'emplois l'année dernière, qui risquent de peser longtemps sur la consommation
15 mars 2008
La très longue attente du rebond de l'immobilier
La très longue attente du rebond de
l'immobilier (lupus)
Peter Berezin, Vice président de l'analyse macroéconomique et des marchés pour le groupe Goldman Sachs, New-York.
mars 2008
Pour l'heure, à part les Etats-Unis, les principaux marchés immobiliers orientés manifestement à la baisse sont ceux du Royaume-Uni, d'Irlande, d'Espagne, du Japon et de Nouvelle-Zélande. Pourtant, d'autres marchés sont vulnérables si l'on sait que l'engouement qui a prévalu cette dernière décennie pour l'immobilier a touché l'essentiel des pays de l'OCDE.
Quelles leçons tirer de l'histoire des grands cycles immobiliers au plan global? Certes le terme de cycle global est un peu abstrait pour l'immobilier. Les conditions locales jouent un rôle majeur dans la détermination des prix. Il n'est pas rare que l'euphorie de certaines régions accompagne une stagnation ailleurs.
Néanmoins, la corrélation entre les marchés immobiliers s'inscrit à la hausse depuis des décennies, ce qui suggère qu'aucun marché n'est à l'abri des grandes tendances. C'est particulièrement vrai au vu de l'exposition transfrontalière aux produits hypothécaires. Celle-ci montre qu'un choc sur un marché peut réduire la capacité des prêteurs sur d'autres marchés.
Les trois dernières décennies ont connu deux grands cycles immobiliers. Le premier s'est terminé au premier trimestre 1979, le second au quatrième trimestre 1991. A part une phase difficile en 1974-1975, qui s'est produite en même temps qu'une récession globale, les années 1970 ont été favorables à l'immobilier. Soutenus par des taux d'intérêt réels bas, les prix ont augmenté de 27,4% en termes réels de 1970 à 1979 (+168% en termes nominaux). Cependant, la récession mondiale de 1979, causée par une forte hausse du coût du crédit, a pénalisé l'immobilier. Entre le premier trimestre 1979 et le premier trimestre 1985, les prix des maisons dans l'OCDE ont baissé de 6,5% en termes réels. Sur cette période, les prix des maisons américaines ont baissé de 11,2%.
Bien que certains marchés de moindre dimension comme l'Espagne, les Pays-Bas, la Norvège et la Nouvelle-Zélande eussent déjà commencé de baisser au premier trimestre 1979, lorsque les Etats-Unis ont été au plus haut, le Royaume-Uni n'y est arrivé qu'un an après. La France, l'Italie, le Canada et l'Australie arrivent au sommet au début 1981, peu avant l'Allemagne.
Depuis 1984, la plupart des marchés ont commencé à rebondir. Mais il a fallu attendre le quatrième trimestre 1986 pour que la moyenne des prix des maisons retrouve le niveau du sommet de 1979 - les Etats-Unis ont même dû attendre le début 1988. L'appréciation des prix s'est alors accélérée durant la fin des années 1980. A l'exception de l'Allemagne, les marchés de l'OCDE ont même connu un véritable boom immobilier. Au quatrième trimestre 1989, lors du nouveau pic du marché, la moyenne des prix des maisons avait augmenté de 28,7% en termes réels depuis les plus bas et de 20,4% depuis le sommet de 1979.
Comme précédemment, le marché américain atteint le sommet du cycle parmi les premiers de l'OCDE. Celui-ci a été franchi un trimestre plus tôt par le Royaume-Uni, un an plus tôt par l'Australie et la Nouvelle-Zélande, mais la France attendra le printemps 1991, l'Espagne l'hiver 1991, l'Italie le troisième trimestre 1992 et le Japon la mi-1991.
Le marché allemand a d'abord échappé à la contraction du marché. Mais il avait déjà raté la hausse et ne se reprit qu'au début des années 1990 avec la réunification. Mais le pic ne sera atteint qu'en 1994 avant de longues années de déclin. Pour beaucoup de pays, le retour vers le sommet se fera attendre longtemps. Le plancher du marché ne se produit qu'au début 1997 pour la moyenne de l'OCDE, après un recul de 9,1% en termes réels depuis le sommet de 1989. Et ce n'est qu'au premier trimestre 2000 que le prix réel dépasse le pic précédent.
Quelles leçons retirer de ces deux cycles immobiliers? Certes chaque cycle est différent, mais quatre aspects sont à mentionner:
- Le moment du rebond tarde à venir. Après le sommet de 1997, il a fallu 7 années au prix des maisons américaines pour trouver le point bas du cycle et 9 ans pour toucher le précédent sommet. Après le pic de 1989, il a fallu 4 ans jusqu'au plancher et 10 ans pour remonter au sommet (selon l'indice Case Shiller, 6 ans jusqu'au plus bas et 12 ans pour retrouver le plus haut).
On retrouve le même modèle dans d'autres pays. Au cours du dernier cycle, la France et l'Espagne ont dû attendre 10 ans pour retrouver le point le plus haut, le Royaume-Uni et l'Italie 11 ans, le Canada 14 ans, l'Australie 9 ans. Naturellement, les marchés japonais et allemand sont encore bien au-dessous de leur dernier sommet. Mais on peut dire qu'il faut une décennie, voire davantage, avant d'atteindre le précédent sommet.
- Les changements de prix persistent. Contrairement aux actions, les séries de prix immobiliers montrent un degré significatif de persistance mensuelle et trimestrielle. Pour le pays médian de l'OCDE, le changement de prix du dernier trimestre explique environ 60% de la variation du trimestre suivant. Donc lorsqu'une tendance s'installe, elle est fermement établie pour une longue période. Il y a des exceptions, mais très rares, comme le Royaume-Uni et l'Australie en 2005.
Il apparaît aussi que le marché américain joue le rôle d'indicateur avancé. C'était vrai en 1979 et en 1989. Enfin, on constate que les trois derniers pics (1979, 1989 et 2005) ont toujours précédé d'un ou deux ans une récession.
- Les plus fortes hausses mènent aux plus fortes baisses. Les Pays-Bas ont vécu la plus grande euphorie immobilière des années 1970 (+96%), trois fois plus que la moyenne de l'OCDE. Le déclin a ensuite tiré les prix de 50% vers le bas. Dans les années 1980, c'est le Royaume-Uni qui est allé le plus haut (+101%), avant une chute de 28%.
Ce n'est pas bon signe pour le cycle actuel. Les prix ont augmenté de 43% dans l'OCDE en termes réels, soit plus du double des moyennes de hausse des décennies 1970 et 1980. Ce chiffre a en outre été pénalisé par les marchés allemand et japonais.
- Une hausse des prix des maisons n'est pas une condition nécessaire à une reprise économique. Quel peut être l'effet économique d'un déclin encore plus marqué de l'immobilier mondial? L'histoire suggère une réponse nuancée. D'une part, une contraction de l'immobilier a souvent été le prélude à une récession. Les contractions ont été aggravées par une forte baisse de l'investissement résidentiel qui accompagnait la baisse des prix. C'est vrai aux Etats-Unis, où l'investissement immobilier a baissé de 4,6% en 2006, 16,9% en 2007 et devrait se contracter d'encore 22,8% en 2008 et 7,3% en 2009.
Mais l'histoire indique que la construction touche le plus bas du cycle avant les prix des maisons. La construction de maisons a par exemple touché le plus bas en 1991 puis s'est vivement reprise alors que les prix n'avaient été au plus bas qu'en 1997. La construction était alors aussi vigoureuse qu'au précédent pic. Une hausse des prix des maisons n'est donc pas une condition nécessaire à une reprise économique. Mais au vu du stock record de maisons invendues (9,2 mois), la reprise de la construction résidentielle ne surviendra pas avant 2010. La Réserve fédérale est expansive, la politique fiscale aussi et les exportations soutiennent l'économie, mais le secteur de la construction maintiendra la croissance américaine au-dessous de sa tendance à long terme jusqu'en 2010.
05 mars 2008
Bernanke demande de l'aide pour les propriétaires menacés de perdre leur maison
Par Jeannine Aversea, Associated Press
WASHINGTON - Le président de la Réserve fédérale des Etats-Unis, Ben Bernanke, a réclamé mardi des mesures plus vigoureuses pour empêcher les propriétaires américains en péril de perdre leur maison.
M. Bernanke a expliqué que même avec les mesures d'aide déjà annoncées par le gouvernement et l'industrie, le nombre de saisies et de paiements en défaut risque de continuer à augmenter "pendant encore un moment".
Une augmentation des forclusions risquerait d'aggraver les problèmes du marché immobilier et ferait planer une nouvelle menace sur l'économie américaine, a-t-il dit, une économie que plusieurs craignent de voir plonger en récession si cela n'est pas déjà fait.
M. Bernanke a ainsi suggéré aux institutions financières de soulager les emprunteurs en réduisant le montant des prêts. Lorsque la valeur d'une maison est faible ou négative, a-t-il expliqué, le propriétaire est moins enclin à vouloir la conserver. M. Bernanke a toutefois admis que cette idée déplaira à certains prêteurs qui ne voudront pas ouvrir la porte à une réduction du prêt principal, de peur de devoir en accorder de nouvelles si le marché devait se détériorer encore davantage.
M. Bernanke a toutefois déclaré que des solutions à long terme de ce genre pourraient être plus efficaces que des solutions à court terme, qui pourraient voir le propriétaire en péril se retrouver de nouveau dans l'eau chaude assez rapidement.
26 février 2008
Prévoir la baisse de l’immobilier ...?!
Prévoir la baisse de l’immobilier ...?!
STYRKE
Le marché immobilier a incontestablement atteint un haut de cycle en fin 2006 début 2007. Cette forte dynamique du marché résulte de la conjonction de 3 facteurs :
-La durabilité de taux bancaires bas (< 4.50% de 2002 à 2006)
-L’allongement de la durée des prêts afin de rendre le client plus captif encore
-Le désir croissant d’accéssion à la propriété (les fameux primo-accedant : 54% du marché)
Depuis 9 mois maintenant, la baisse du marché immobilier est attendue voire guettée, et depuis le mois dernier on sait qu’elle a officiellement débuté.
Comment prévoir jusqu’où peut aller la baisse ? C’est à cette problématique que je vais tenter de répondre.
Pour cela, il faut commencer par décortiquer le marché immobilier afin d’en détailler l’offre et la demande, puisque c’est par l’équilibre de ces 2 forces que se fixent les prix.
L’OFFRE :
En France, pas besoin de faire un dessin : l’offre est très largement insuffisante que ce soit de manière statique (manque de logement) ou dynamique (construction insuffisante pour faire face à l’augmentation du nombre de ménages), et que ce soit en location ou en vente. Cela simplifie grandement le problème : on est clairement en présence d’un marché où seules des enchères permanentes fixent les prix.
Le mécanisme repose sur les enchères hollandaises (descendantes) : si le vendeur demande un prix trop élevé il ne trouve pas d'acheteur, il lui suffit alors de diminuer légèrement son prix la semaine suivante, et ainsi de suite jusqu’à trouver preneur.
Ainsi, dans les conditions actuelles, seule la solvabilité des acheteurs explique l’évolution du marché immobilier.
LA DEMANDE
:
Elle est essentiellement de 2 sortes :
- Le primo-accedant.
- L’investisseur.
Pour anticiper la baisse à venir, il suffit de comprendre ce qui dans les paramètres de marché va modifier le pouvoir d’achat (ou la solvabilité) de chacune de ces 2 catégories d’acheteur.
1) Le primo-accedant :
On lit souvent que la baisse du marché immobilier serait due à une perte d’envie ou de pouvoir d’achat des primo-accedants : je récuse et réfute violemment cette hypothèse. Toutes les études de marchés montrent que la hausse actuelle du taux de propriété est due à une modification sociologique de long terme. La volonté d’acquisition du « chez-soi » est on ne peut plus élevée et durable.
Pour ce qui est du pouvoir d’achat des primo-accedants, il n’est pas réellement impacté par la récente hausse des taux bancaires : en effet tant qu’elle se limite à des taux < 5.20%, l’allongement de 5 ans des prêts couvre largement la hausse des taux. Un emprunt qui se remboursait sur 25 ans se remboursera désormais sur 30 ans, sans impact sur le pouvoir d’achat immobilier.
Et puisque, rembourser une vie (professionnelle) entière durant son habitation est passé dans les mœurs, tant que les taux resteront < 5.5%, cela restera le prix « normal » d’acquisition d’un logement, et la hausse des taux n’entraînera pas de baisse du marché immobilier.
Ce qui pourrait par contre avoir un impact, c’est le durcissement des conditions d’obtention des crédits. Les règles qui, il n’y a pas si longtemps, admettaient de fréquentes exceptions, n’en souffrent désormais plus aucune. Je pense que l’impact sur le marché ira d’un report de quelques mois des achats sur les biens de qualité, jusqu’à la baisse de la demande et des prix sur les biens de moindre qualité. Cet écart de comportement de prix est typique des retournements de marchés immobiliers.
Mais ces nouveaux refus de crédits représentent moins de 5% de la demande, ce qui n’est pas suffisant pour impliquer une baisse du marché immobilier à long-terme.
2) L’investisseur :
Les investissements Robien-Borloo-Besson etc… représentent près de 30% des constructions neuves, et l’investissement locatif classique représente près de 30% du parc immobilier privé. L’investisseur représente donc globalement 30% de la demande de logement.
Or il se trouve qu’une grande part de ses acquisitions se fait par emprunt, le principe étant que le loyer paye les échéances de remboursement d’emprunt : au bout d’un certain temps (>=20 ans) l’investisseur gagne donc « gratuitement » un bien immobilier.
Financièrement parlant, l’investisseur joue ce qu’on appelle le spread de taux : à savoir qu’il loue à 5.5%, et achète à 4.5% pour schématiser. Il empoche donc la différence de 1% sans prendre de risque pour peu qu’il conserve le bien jusqu’à l’échéance du prêt (en réalité un peu moins car il contracte l’assurance pour loyers non percus).
Mais ce montage n’est viable qu’à condition de louer avec un rendement de 1,25x le taux de financement. Et vous pouvez constater que jusque en juillet les taux étaient à 4,3% environ, pour un rendement locatif de 5%, le coefficient était de 1.279.
A présent les taux de financement sont environ à 4.8%, l’investissement n’est donc viable que si le rendement locatif est de 6%.
De ce fait la demande des investisseurs va rapidement se tarir, et ne réapparaîtra, toutes choses égales par ailleurs, que lorsque l’immobilier permettra un rendement locatif de 6%. Sachant que les loyers varient en moyenne comme l’inflation, la baisse du marché immobilier est inéluctable.
La baisse nécessaire au passage d’un rendement de 5% à 6% est : 5%/6% - 1 = -16.67%
La baisse nécessaire au passage d’un rendement de 5.5% à 6% est : 5%/6% - 1 = -8.33%
Selon la typologie des marchés, la baisse de l’immobilier s’établira donc entre -8.33% et -16.67%, à taux constant.
Bien entendu, cet objectif ne tient pas compte des effets d’entraînement : lorsque le marché immobilier baisse, une partie des acheteurs préfèrent différer l’acquisition, ce qui amplifie la baisse.
Cependant il ne faut pas surestimer cet effet : une baisse au-delà de mon évaluation permettrait de régénérer la demande des investisseurs en 6 mois seulement, ce qui entraînerait l’alignement sur les rendements et prix indiqués.
Comme toujours j’attends vos réactions à ce post avec impatience.
STYRKE
17 janvier 2008
USA - Les mises en chantier ont chuté de 14,2% en décembre
WASHINGTON, 17 janvier (Reuters) - Les mises en chantier de logements aux Etats-Unis ont reculé de 14,2% en décembre, bien plus fortement qu'attendu, a annoncé jeudi le département du Commerce.
En rythme annualisé, les mises en chantier ont porté sur 1,006 million d'unités le mois dernier contre 1,173 million (révisé de 1,187 million) en novembre.
05 janvier 2008
comme quoi certains ferait mieux de ce taire :-)
http://www.irvinehousingblog.com/2008/01/04/already-gone/
David Lereah, l'ancien économiste de la National Association of Realtors vous connaissez ?
Il a écrit un livre à l'apogée de la bulle de l’immo prétendant qu’il n'y avait pas une et que tout allait bien pour le secteur !
Voici la couverture de son dernier livre ;-)
